이레하우징, 신축빌라.전원주택분양

양천구 신정동 아파트전세 '양지오피스텔', 

교통권이라 임대수익률 나쁘지 않다

“상가 공실보다 오피스텔 공실이 훨씬 적다”며

“역세권 위주 오피스텔은 임대수익이

잘 나오기 때문에 그 방법도 있고,

택지개발지구 초창기 때 들어가는

것도 나쁘지 않다.

2호선 신정네거역에서 불과 180M 정도

거리에 있는 양천구 신정동전세로 

10년 장기임대이고 보증금 반환보증보험에

가입에 되는 '양지오피스텔'이

초 역세권에 있어 투자해도 수익률이

평균이상으로 점쳐진다

연이은 정부 정책, 주거용 수익률 ‘뚝’

역세권·택지지구가 ‘열쇠’

세금, 지역 잘 따져야

'양지오피스텔'은 신정네거리역 초역세권

요새 임대부동산 투자를 다들 꺼려 한다.

세금 때문에 물건도 안나오고

물건이 나와도 잘 사려고 하지 않는다.

연이은 부동산 규제로 수익형

부동산이 반사이익을 누렸다.

오피스텔은 아파트 ‘대체재’로 떠올랐지만,

최근 3~4년 간 공급 과다에 투자 가치는

더 이상 오르지 않았다.

부동산 업계에 따르면,

지난해 하반기 오피 입주만

4만8146실이고, 올해 하반기에는

4만127실이 입주한다.

내년과 내후년에 공급 물량이

상대적으로 줄어들지만 주거용의

투자 전망은 그리 밝지만은 않다.

지방세법 개정안이 지난 12일부터

시행되면서 양천구 신정동전세인 

'양지오피스텔'도 주택 수에 포함됐다.

‘임대차 3법’이 적용되면서 임대요 부동산

투자에 여러 제약이 생겼다.

내년 6월부터 시행되는 전월세 신고제에

주거용으로 들어가는데, 사무용으로 신고해

부가세를 환급받았던 ‘꼼수’가

이제 통하지 않게 된 것이다.

여기다 투기과열지구 및 조정대상지역의

100실 이상 주거용은 소유권

이전 등기일까지 전매제한이다.

10년장기임대 및 반환보증보험가입

쌓이는 단기 부동자금 거래도 늘고,

가격도 오르는 임대부동산

시장에는 투자처를 잃은 단기

부동자금이 쌓이고 있다.

지난 13일 한국은행 통계에 따르면,

올해 6월 광의통화량(M2) 잔액은

3077조1000억원을 기록했다.

전월 대비 23조2000억원 증가했다.

M2는 시중에 풀린 돈의 규모를

확인할 수 있는 지표로, 현금과 쉽게

현금화가 가능한 요구불예금,

수시입출식 저축성예금, MMF(머니마켓펀드)

등을 포함한다.

급격히 늘어난 신용대출이 시장에

유동성을 더욱 증가시키고 있다.

한국은행이 지난 19일 발표한

‘2020년 2/4분기 가계신용’에 따르면,

올해 2분기 우리나라 가계빚이

1637조원을 돌파했다.

일반 신용대출과 마이너스 통장 등

기타대출은 9조1000억원 급증했다.

이런 흐름이 양천구 신정동 아파트전세 

시장으로 이어지고 있다.

전년 동기 국토교통부 실거래가

시스템에 따르면, 올해 상반기

서울 주거용오피는 총 6826건이

거래됐다.

이는 전년 동기 4281건에 비해

59.4% 늘어났다.

같은 기간 5억원 이상 거래량은 지난해

214건에서 올해 452건으로

2배 이상 늘었다.

상가보다 공실률이 적다

오피스텔를 여러채로 임대수익 올리는

것도 나쁘지 않다

서울 아파트 매매가는 최고가를

경신하고 있다.

전세 가격도 40억을 넘어가고 있다

지난 6월 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’

전용 140㎡는 22억원에 매매됐다.

지난해 10월 거래가인 21억원보다

1억원 이상 오른 금액이다.

양천구 목동 ‘현대하이페리온’

전용 137㎡ 역시 지난달

17억6000만원에 거래됐다.

해당 평형은 지난해 5월 14억원에

거래됐다.

전문가들은 아파트 거래가 늘고,

가격이 뛴 것은 규제를 피한

수요가 몰렸기 때문이라고 분석한다.

서울은 가격에 따라 주택담보대출비율

(LTV)이 20%~40%인데,

양천구 신정동 아파트전세는

'양지오피스텔'은 80%까지 가능하다. 

6·17 대책에 따른 자금조달계획서

제출 의무도 없다.

임대용 수익률 감소세… “언제쯤 회복?”

중대형상가 수익률 보다 높은수준

그러나 주거 임대용 수익률은

계속 하락세다.

한국감정원 가격동향조사 보고서에 따르면,

지난달 수익률은 연 4.75%다.

신정동전세 '양지오피스텔' 수익률은 4.10%, 

중대형상가 소득수익률은 3.78%로

집계됐다.

연 수익률 5% 미만으로 떨어졌어도

여전히 중대형상가 수익률과 비교해도

높은 수준이다.

전국 주거임대용 평균 수익률은

4.75%를 기록했다.

지역별로 보면 대전 6.88%,

광주 6.25%, 세종 5.45% 순으로

높았고 울산이 4.15%로 가장 낮았다.

서울은 4.33%로 전국 평균

수익률 4.75%보다 낮았다.

부동산 관계자는 “타 지역보다 수익률이

낮은 것은 월세 대비 매매가가

높기 때문이다”고 분석했다.

투자와 관련해 강남구 도곡동

공인중개업소 대표는 “임대 금액이 비싸고

수익률이 무조건 높은 물건은 없다”며

“이런 경우는 중개료나 유지 비용 등

부수 비용을 빼고 얘기한 걸 수도 있다”

투자 물건을 고를 때 꼼꼼하게

살펴야 한다고 조언했다.

투자에 대해 궁금한 점

아파트의 ‘대체 투자처’가 없는

상황에 오피스텔 투자 수요는 계속

몰릴 것으로 전망된다.

한 투자 자문 대표는 “수익률이 낮아져도

현재 돈을 크게 굴릴 곳이 없다”고 설명했다.

강남구 도곡동 공인중개업소 대표는

“아파텔이 더 나오는 게 없다”며

“아파트는 대출이 막혀 있지만,

오피스텔은 대출이 아직 된다”고 덧붙였다.

‘아파텔(아파트+오피스텔)’ 등 중대형

가격이 치솟았다.

한국감정원 ‘아파텔 가격동향조사’에

따르면, 전국 오피스텔 매매가는

전용면적 별로 차이를 보였다.

서울 전용 85㎡ 초과 매매가가

0.34% 올랐다.

서울 전체 평균 매매가격 0.03%을

크게 웃돌았다.

수도권도 85㎡ 초과 시장은 0.19% 상승했다.

지방 일부 지역도 중대형 가격이 올랐다.

투자자문 대표는 양천구 신정동 아파트전세의 

경우 매매가는 분양가는 저렴한데 전세는

아파트와 비슷하다”며 “전세비율이

높다보니 상대적으로 적은 돈으로

투자가 가능하다”고 설명했다.

다만 “얼마나 오를지는 다른 문제다”고

덧붙였다.

오피스텔 매입시 주의해야

할 건 세금 문제다.

"이전에는 오피스텔을 여러채 갖고

있어도 취득세와 연관이 없었다"며

"이제 오피스텔은 주택수로 들어가서,

조정지역에서 기존 주택과 오피스텔이 있는

상황에 아파트를 한 채 더 사게 되면

취득세가 12%가 된다"고 설명했다.

지방세법 개정안에 따르면,

주거용 오피스텔은 추후 주택을

매입할 때 주택 수에 포함돼 취득세가

중과된다.

지난 11일 이후 오피스텔

취득분부터 적용이 된다.

그 이전에 취득한 경우 취득세 중과 시에

주택수에 포함되지 않는다.

조정대상지역 내 2주택자는 8.0%의

취득세율, 3주택자는 12%다.

비조정대상지역 내 2주택은 1~3%이고,

3주택은 8%, 4주택은 12%다.

택지개발지구 내 오피스텔 투자도

방법이라고 소개했다.

“택지개발지구에 있는 오피스텔은

초기 분양가와 현재 분양가를 비교하면

1억원 정도 올랐다”며

“임대수익은 굉장히 낮지만 매매차익은

많이 올랐다”고 했다.

마곡지구 내 D 공인중개업소 대표는

“기업들이 차례로 입주하고 오피스텔

공급이 멈추자 임차수요가 급격히

늘었다”고 덧붙였다.

최 대표는 “택지개발지구는 주변 단지

입주가 시작되면 임대수익은

낮아지지만 투자 가치는 충분하다”며

“마곡지구의 경우 초기 분양가

원룸 기준 1억3000만원이었는데,

지금은 2억3000만원이다”고 설명했다.

초기 마이너스 프리미엄(마피·최초

분양가보다 떨어진 가격)이 있었지만

결과적으로 매매차익은 많이 났기

때문에 투자처로 나쁘지 않다는

분석이다.

“물론 지방 내 택지개발지구는

다른 얘기지만 서울 택지개발지구는

가격 매매차익을 많이 얻었다”고 했다.

양천구 신정동 아파트전세 '양지오피스텔'에 

투자에 나서도 괜찮을지에 대해 궁금하다.

“주택을 다 사고 오피스텔을 여러 채

산다면 취득세 관련해서 계속 4.6%다”며

“주택을 다 사고 오피스텔 여러 채 사서

임대수익을 올리는 방법도 썩

나쁜 선택 같지 않아 보인다”고 조언했다.

양천구 신정동 삼성아파트 Full옵션 전세 가전이 화려해

Hi! 삼성apt 전세 동시진행입니다 

오늘은 양천구 신정동에 이제 갓 오픈한

아직 준공 청소만되어 있는

입주 청소는 되어 있지 않은

신정동 아파트를 소개해 드립니다

서울에 있는 apt라고

모두 교통편이 좋다고 볼 수는 없습니다.

서울이라는 곳이 워낙에 한 나라의 수도이기 때문에

도로와 전철과 버스등이 발달해 있기는 하지만

모든 집들이 걸어서 전철을 탄다든지

버스정류장이 집 앞에 있다든지 하는 것은 아닙니다.

그런데 여기 양천구 신정동 아파트는

3개의 지하철 즉 트리플역세권에

해당한다고 볼 수 있습니다.

가치면에서 가격이 금전적으로 환가되어

분양가에 포함되아야 하지만

삼성아파트 전세는 오로지 적정하고

reasonable한 이윤만 책정된 착한 가격대입니다.

양천구 신정동 아파트는

35.65㎡ ∼ 36.18㎡ 20평형 2룸과

55.52㎡ ∼ 58.73㎡ 28평형 3룸의

2가지 type으로 구성되 있습니다.

특히 5층에는 왕테라스가 있는 세대도 있습니다.

실입주금 10%, 전세금도 10% 정도면

입주가 가능합니다.

풀옵션 생활가전들이 기본으로 제공되어

말 그대로 몸하고 옷가지만 들고

이사를 거시면 됩니다.

양천구 신정동 아파트는

2호선과 5호선이 만나는 까치산역까지는

지도상으로 400M로 5분∼ 6분,

쨉싸게 걸어가면 4분에도 가능합니다.

5호선 신정역까지는 600M 7분∼ 8분이면

전철을 탈 수가 있습니다.

영등포와 여의도 마포 광화문등에

직장이나 사업장이 있는 분들에게는

안성맞춤 위치에 있는 아파트입니다.

버스로도 국회대로 중앙로 및 지하화가 확정되 있는

경인고속도로 이용시 인천과 부천 서울 모든 지역으로

이동과 접근이 수월한 교통환경입니다.

엄마들이 가장 신경을 많이 쓰고

이사를 결정할 때 최우선으로

따지고 살펴보는 것이 바로 학군입니다.

이 삼성아파트 전세 단지는 학교 이름을 열거하기가

버거울 정도로

수많은 초.중.고들이 밀집되 있는 위치입니다.

병원과 공원 어린이공원등도

무지기수로 많은 의료기관들이 주변에 있습니다

양천구 신정동 아파트의 꾸며진

실내 모습을 볻록 하겠습니다.

문틀 기둥과 마루등 몰딩은 gray-tone의

강마루와 컬렁를 동일하게 시공되었습니다.

아트월은 격자타일로 마무리되었습니다

풀옵션의 가전에

미세먼지와 음식을 준비하는 과정에서

발생하는 이산화탄소등을 정화시켜주고

환기를 시켜주는 공기청정기도

풀옵션에 추가하여 설치가 된 모습을

거실 천장에서 볼 수있습니다.

▶▶▶ 역세권아파트 오피스텔

2룸 3룸 4룸 복층 이레하우징  

조건에 맞는 집 골라보기 ◀◀◀  

여기는 5층 세대에 현재

분양사무실로 사용되고 있는 세대의

야외테라스입니다.

넓은 면적도 면적이지만

앞쪽으로 막힘이 일절없는 테라스조망입니다.

2룸과 3룸의 풀옵션 주방입니다 .

전세집을 찾는 분들에게는

풀옵션이라 더 할 나위없이 선택하기에

바람직한 삼성아파트입니다.

주방은 UV코팅된 깔끔한 싱크대로 꾸면진

아기자기한 주방을 보고있습니다.

각 침실에도 창문 옆에는 만약의 사고에 대비하여

안전과 소방과 관련된 대피시설이

설치된 믿음직한 모습도

눈으로 확인이 가능합니다.

2호선과 5호선의 역세권을 따라서

회사에 다니시는 분들은

관심을 가질 필요가 있다고 봅니다.

그리고 전철 노선이 다른 지역을 원하시는 분들도

계속해서 그림을 타고 들어가시면

분양이나 전세가 있는

다양한 위치를 볼 수 있습니다

Good morning 입니다

간밤에 열대야속에 잠은 잘 주무셨는지요

不撤晝夜 "불철주야" 나와 우리가족이

거주해야 할 집을 찾아다니시는 분들을

대신하여 직접 돌아다니며

꼼꼼히 살펴보고 주변여건들은 어떠한지

내 일 처럼 발 벗고 나서 찾아드리는

이레하우징입니다 .

​

오늘은 많은 젊은층에 계시는

혼자 거주하시는 분이나

이제 막 남녀가 만나 새롭게 출발하는

새로운 부부들이나

하기 힘들다는 취업을 하여 서울로 올라와

작은 집을 구하는 사람들이

가장 선호하는

양천구 신정동아파트를

발품을 팔아왔습니다.

​

선영에비앙APT 월세

임대료 매우 저렴한 복층원룸apt 

먼저 건물에 대한 주요 시설이나

주거하는 사람들을 위한

안전과 편의설들을 말씀드리고

그 다음 교통편과 학교관련 및

생활편익시설에 대해 알아보고

호재라든지 발전가능성등을 알아보도록 하겟습니다

​

14층건물로 1층에서 5층은 상가로

6층과 7층은 주거용오피로

8층부터 14층은 아파트로 되 있습니다.

특히나 13층까지 대부분은 복층원룸이구요

14층은 일반 단층구조입니다.

​

선영에비앙이라는 복층아파트는

"신정네거리역"과 "신정역(은행정)"이

200미터 남짓한 초역세권에 위치하고 있습니다. 

정말 다양하∼안 평형대가 있는데

양천구 신정동아파트의 그 평형별을 보면

층마다 호수마다 차이가 있습니다.

6층과 7층의 주거용오피는

1호라인은 27.66 ㎡ 으로 약 9평

2호라인은 28.04 ㎡ 으로 약 9평

3호라인은 28.04 ㎡ 으로 약 9평

4호라인은 27.11 ㎡ 으로 역시 약 9평입니다.

다음 8층부터 13층까지는 복층원룸으로

1호라인은18.54 ㎡ 으로 약 9평 이상

2호와 3호라인은 20.90 ㎡ 으로 약 9평 이상

4호라인은 17.93 ㎡ 으로 역시 약 9평이상입니다.

​

그럼 각 호수별 보증금과 월세가 긍금합니다.

보증금은 모두 일천만원 1000만원이고

주거용오피의 월세는 62와 64이고

양천구 신정동아파트의 복층원룸 월세는

8층 ∼ 10층의 1호와 4호는 72

2호 및 3호는 74만원으로 책정되 잇습니다.

11층 ∼ 10층까지 복층원룸중에서

1호 및 4호는 77이고

2호와 3호는 79입니다.

마지막 14층의 단층구조는 68 ∼ 70, 72로

맞추어져 있습니다. 

선영에비앙의 위치를

인터넷 지도상으로 거리와 시간을 재어보면

2호선의 신정네거리역은 도보3분에

5호선 은행정역은 350미터 정도로 도보6분 정도로

초역세권에 준역세권이라고 볼 수 있는데

일반적으로 역세권이라함은

500미터 이내는 "초驛勢圈"이라고 합니다.

신월로와 중앙로 및 오목로등으로

둘러쌓여있고 신정4거리가 인접해 있어

자가로 움직이시는 분들도

어느지역으로든 이동이 편리한 지역입니다.

양천구 신정동아파트는 이렇듯

교통편이 좋은 위치에 있습니다 .

국회대로가 있는 京人高速道路도 지하화가 될

예정이라 도시미관상으로도

일취월장 변화하고 있습니다.

학군도 각 단계별 학교들이

주변에 많은 학군이 형성되 있기에

아이들도 마음놓고 학교에 보내실 수 있습니다.

초중고교와

여고와 서울영상고등학교 같은

특수 교육과정을 갖고 있는 고등학교와

유치원이나 어린이집들도 무지기수로 있어서

교육하기에도 자녀를 양육하기에도

편리한 위치입니다.

주거환경이나 주변지역의 개발 호재등도

기존의 목동지구가 바로 인근에 있고

재정비촉진지구라든지

현재 많은 신도브래뉴 아델리체 힐스테이트등

apt들이 지어지고 있고 덩달아 상권들도

지속적으로 들어서고 있어

주거와 정주조건들은 점점 좋아지고 있습니다

​

기타 문화 의료 생활편익 힐링등등의 시설들도

無窮無盡"무궁무진" 합니다.

◆◆◆ 이사걱정 없는 이레하우징의 

전세보증금이 저렴한 전세 와 월세

다른 현장 둘러보기 ◆◆◆ 

끝으로 양천구 신정동아파트의 주요시설물들입니다.

14층 건물이다 보니 엘리베이터가 없으면

거주가 불가능할 테이고

완전 풀옵션으로 그저 "몸"만 들어오시면되는 곳입니다.

냉장고와 세탁기 에어컨은

일반적인 풀옵션들이지만

복층원룸인 선영에비앙에는 이 외에도

옷장 수납장 쿡탑 식탁 책장등도

처음부터 들여 놓여진 집입니다 .

굳이 사회적 약자인 여성분들이 아니라도

보안을 위하여 CCTV가 설치되었고

준공외 이미 완료되었기에

언제라도 즉시 입주가 가능합니다.

발코니도 가로세로 약 2미터 정도 조금 안되게

서비스공간이 있어서

차 한잔이나 담배한가치를

집안에서 냄새 피우기 보다는 발코니에서

피우실 수도 있도록 하였습니다.